Acheter en VEFA

Que signifie « acheter en VEFA » ?

On appelle cela communément acheter sur plan.

Lorsqu’il s’agit d’un logement, l’acquéreur qui achète sur plan est protégé par la loi et bénéficie du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), prévu aux articles 1601-1 et suivants du Code civil et L.261-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

En VEFA, le vendeur (le maître d’ouvrage) s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé dans le contrat.

Lors de la signature chez le notaire, l’acquéreur devient propriétaire du terrain et des constructions déjà existantes sur celui-ci (s’il y en a).

Il deviendra propriétaire de son logement au fur et à mesure de l’avancement des travaux effectués par le vendeur. C’est lors de la livraison (la remise des clés par le vendeur à l’acquéreur) que l’acquéreur aura la propriété de la totalité de son logement.

Quelles sont les particularités liées à l’acte de VEFA ?

Étant donné que la propriété est transférée au fur et à mesure de l’avancement des travaux, l’acquéreur doit payer le prix de vente avec ce même échelonnement. Les paiements ne peuvent excéder au total les montants précisés ci-dessous.

  1. 35% à l'achèvement des fondations

    Ceci inclut le dépôt de garantie versé à la signature du contrat de réservation)

  2. 70% à la mise hors d'eau

    Lorsque la construction est étanche à lot : pose de la charpente et du toit effectuée)

  3. 95% à l'achèvement de l'immeuble

    Constaté par un « homme de l’art » (le maître d’œuvre)

L’acquéreur commence donc à payer une partie du prix le jour de son acquisition, puis au fur et à mesure de l’avancement du chantier pour atteindre 100% du prix le jour de la livraison.

Contrairement à un achat « dans l’ancien », l’acquéreur n’aura pas visité le bien avant, ni au jour de son acquisition. Les contrats doivent donc lui permettre d’avoir une parfaite information sur son logement, comme s’il l’avait visité.

Le contrat de VEFA doit donc notamment comprendre :

  • Le plan du logement
  • Le plan des locaux annexes éventuels
  • Le plan de masse faisant figurer la totalité du programme immobilier
  • La notice descriptive détaillant les caractéristiques du logement et le cas échéant du bâtiment au sein duquel il se situe
  • Le règlement de copropriété si le logement est en copropriété

Bien entendu, le contrat doit indiquer la date prévisionnelle à laquelle le logement sera livré à l’acquéreur. Le vendeur doit aussi fournir à l’acquéreur une garantie d’achèvement ou de remboursement délivrée par un établissement financier.

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Mini-guide de l'achat en VEFA

Étape 1 : Le contrat de réservation

En pratique, la VEFA est précédée d’un contrat préliminaire, appelé aussi contrat de réservation. Le vendeur s’y engage à réserver au réservataire (le futur acquéreur) un logement, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie (maximum 5% du prix de vente).

Son contenu est règlementé afin d’assurer la meilleure information de l’acquéreur sur la situation de son logement, la qualité de la construction et, bien entendu, le prix.

La VEFA peut alors être signée lorsque toutes les conditions du contrat de réservation sont réalisées et que le réservataire a obtenu son prêt, s’il y a lieu.

Étape 2 : La signature de la VEFA

Au moins un mois avant la date de signature de la VEFA, le maître d’ouvrage notifie au réservataire son projet d'acte de vente, ainsi que ses annexes.

Le futur acquéreur peut ainsi vérifier que les documents correspondent bien aux prévisions du contrat de réservation et prend ensuite rendez-vous chez le notaire.

L’acquéreur verse, au jour de la signature, la quote-part du prix exigible correspondant au terrain et à la partie des constructions déjà édifiées sur le terrain.

Étape 3 : La remise des clés

Lorsque le chantier est terminé, le maître d’œuvre constate et atteste l’achèvement des travaux. Le maître d’ouvrage prend alors réception des travaux auprès des entreprises intervenues sur le chantier. Il invite ensuite l’acquéreur à visiter son logement afin de le lui livrer (lui remettre les clés).

L’acquéreur peut alors vérifier que le logement est conforme aux plans et à la notice annexés à sa VEFA.

Il signe un procès-verbal avec le maître d’ouvrage, qui :

  1. constate la remise des clés (et donc la prise de possession du logement par l’acquéreur) ;
  2. mentionne la date de réception du logement par le maître d’ouvrage ;
  3. et, s’il y en a, mentionne les désordres et défauts constatés par l’acquéreur.

Dans l’éventualité où le logement ne serait pas parfait le jour J, le régime juridique de la VEFA vous protège des vices apparents ou cachés.